ACCUEIL MISSIONS PLAN D'ACCÈS CONTACT



Cabinet GRAFIC
3 place du Général de Gaulle
69330 Jonage
Tél. 04 72 02 20 00
Fax : 04 72 02 22 00
contact@grafic-experts.com







    EN SAVOIR PLUS >  FICHES-EXPERT

  Le régime fiscal de la location en meublé
Instruction du 28 juillet 2009, BOI 4 F-3-09 du 30 juillet

Par opposition aux locations nues (qui relèvent de la catégorie d'imposition des revenus fonciers), l'activité de loueur en meublé de locaux à usage d'habitation est traitée comme une activité commerciale et imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et, suivant l'importance de cette activité, les propriétaires bailleurs de logements meublés peuvent être considérés comme des bailleurs professionnels, et bénéficier alors d'un régime fiscal spécifique. Lorsque ce n'est pas le cas, ils sont soumis aux règles d'imposition des BIC non professionnels. Voici un panorama des règles applicables à la location meublée, à jour des derniers changements intervenus commentés par l'administration fiscale cet été.

haut de page

Imposition des bénéfices du loueur en meublé

Qu'ils soient professionnels ou non professionnels, les loueurs peuvent être soumis soit au régime de la micro-entreprise, soit à un régime réel d'imposition.

Régime de la micro-entreprise

En principe, les revenus tirés de la location meublée (autres que les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes), depuis le 1er janvier 2009, sont soumis au régime de la micro-entreprise selon les règles applicables aux prestations de services, alors qu'ils relevaient auparavant du régime micro applicable aux activités de vente de biens et de fourniture de logements. En conséquence, le plafond de chiffre d'affaires annuel hors taxes conditionnant le bénéfice du régime micro est ramené de 80 000 à 32 000 €, tandis que le taux de l'abattement est ramené de 71 à 50 %.

À noter si les charges réelles supportées par le bailleur sont supérieures à 50 %, il s'avérera généralement intéressant d'opter pour un régime réel d'imposition.

Régime réel d'imposition

Loueur professionnel

Les modalités d'imposition des résultats issus de l'activité de LMP ont peu évolué. Ainsi, lorsque le loueur est soumis comme tout professionnel au régime réel d'imposition dans la catégorie des BIC, les déficits restent imputables en totalité sur le revenu global du foyer fiscal.

Il faut toutefois noter qu'auparavant, les charges engagées avant le début de la location, analysées comme des déficits non professionnels, ne pouvaient être imputées sur le revenu global. Depuis le 1er janvier 2009, les déficits non immédiatement imputables en l'absence de recettes (cas des immeubles en l'état futur d'achèvement), provenant des charges engagées avant le début d'activité, sont imputables par tiers sur le revenu global des 3 premières années de location, et ce tant que l'activité reste professionnelle, à condition que l'activité soit exercée à titre professionnel dès le commencement de la location.

En pratique en cas de perte de la qualité de loueur professionnel au cours des deuxième et troisième années (même s'il le redevient ultérieurement), le montant des déficits en stock ne sera plus imputable directement sur le revenu global. Ces déficits devenus non professionnels seront alors imputables uniquement sur les recettes de location meublée non professionnelle.

Loueur non professionnel

À compter de l'imposition des revenus perçus en 2009, dès lors que l'activité n'est pas professionnelle, les déficits provenant de la location de locaux meublés ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature encaissés au cours de la même année (bénéfices tirés de la location meublée non professionnelle) et des 10 années suivantes. Et si le contribuable devient loueur professionnel au cours de ces 10 années, l'imputation des déficits reportables ne sera, en principe, plus possible, sauf si, comme le précise l'administration fiscale, il redevient non professionnel !

Amortissement du bien

Lorsque l'investisseur est soumis à un régime réel d'imposition, qu'il soit ou non professionnel, il peut amortir le bien loué.

Cet amortissement n'est admis en déduction du revenu imposable que dans la limite du montant du loyer et ne peut, par lui-même, créer de déficit. Il permet, en revanche, d'effacer le revenu imposable. En outre, les amortissements qui ne peuvent s'imputer en l'absence de résultat positif peuvent être différés sans limitation de durée.

Précisions dans certains cas, l'acquisition d'un logement dans une résidence avec services, destiné à être loué meublé, permet aux LMNP, et uniquement aux non- professionnels, de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 25 % du prix de revient du logement pour sa fraction inférieure à 300 000 €. En contrepartie, les amortissements de l'immeuble ouvrant droit à cette réduction d'impôt ne sont alors déductibles fiscalement qu'à hauteur du prix de revient excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d'impôt. Et cette perte d'amortissement est définitive.

haut de page

Cession de biens et imposition des plus-values

Le régime de la taxation des plus-values de cession des logements loués meublés dépend de la qualité du loueur à la date de cession.

Loueur professionnel

Les plus-values de cession des locaux donnés en location relèvent des plus-values professionnelles à court ou à long terme (par opposition au régime des plus-values immobilières des particuliers). À ce titre, lorsque l'activité est exercée pendant au moins 5 ans et que le total des recettes annuelles n'excède pas certaines limites, les plus-values de cession sont exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

À compter du 1er janvier 2009, le seuil d'exonération totale a toutefois été ramené à 90 000 € HT de recettes (contre 250 000 € auparavant) et celui d'exonération partielle à 126 000 € HT (350 000 € auparavant).

Loueur non professionnel

Lorsqu'un LMNP cède son local d'habitation meublé, la plus ou moins-value qui en résulte relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble, après prise en compte de certaines dépenses. Et elle sera soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 16 %, soit 28,1 % prélèvements sociaux compris.

Enfin, lorsque le bien cédé est détenu depuis plus de 5 ans, le montant de la plus-value imposable est diminué d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, soit une exonération totale de la plus-value après plus de 15 ans de détention.

Les conséquences d'un changement de statut

Suite à la refonte du régime de la location meublée, le loueur professionnel n'est pas à l'abri de perdre son statut pour endosser celui de loueur non professionnel. L'administration fiscale a précisé que ce changement de qualité n'entraîne pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité et ne justifie donc pas à lui seul la taxation des résultats et des plus-values latentes. La taxation de la plus-value n'aura donc lieu que lorsque le contribuable cédera son bien. Et dans ce cas, si le contribuable a eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non professionnel, le régime de la taxation de la plus-value dépendra de la qualité du loueur à la date de cession de ce bien.

> Si l'année de cession du bien, le loueur est non professionnel, la plus-value relèvera du régime des plus-values immobilières des particuliers, et l'abattement pour durée de détention se calculera sur le nombre d'années de détention depuis la date d'acquisition du bien.

> En revanche, si au jour de la cession, le loueur exerce son activité en tant que professionnel, la plus-value relèvera du régime des plus-values professionnelles.

Toutefois, le contribuable ne sachant pas nécessairement au jour de la cession s'il sera considéré, au titre de l'année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non professionnel, l'administration admet que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l'année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l'imposition des revenus de l'année de cession.

haut de page

Article du 07/01/2010 - © Copyright SID Presse - 2010




En savoir plus...

Report en arrière des déficits : notion de bénéfice d’imputation
10/05/2011
Le nouveau mode de calcul de la réduction Fillon
10/05/2011
L’augmentation des engagements des associés
10/05/2011
Trouvez de nouveaux clients grâce aux places de marché
10/05/2011
Le régime matrimonial de la participation aux acquêts
06/05/2011
Les fonds socialement responsables
09/02/2011
Le Mandat de protection future
09/02/2011
Utiliser les comparateurs pour faire connaître ses produits sur Internet
07/02/2011
Méfiez-vous des « renifleurs » !
07/02/2011
Fixation du loyer du bail commercial renouvelé
07/02/2011
Révision du loyer du bail commercial en cours
07/02/2011
Perte de la moitié du capital social
31/01/2011
Les sociétés coopératives ouvrières de production (Scop)
31/01/2011
La contre-visite médicale diligentée par un employeur
31/01/2011
Location de locaux professionnels et option à la TVA
31/01/2011
Investir dans les trackers
18/11/2010
Faut-il passer à la téléphonie sur IP ?
17/11/2010
La clause de réserve de propriété
17/11/2010
Précisions sur les modalités du droit individuel à la formation
17/11/2010
La déclaration européenne des services
17/11/2010
La taxe sur les véhicules de sociétés
15/11/2010
Le remboursement de la TVA payée au sein de l’Union européenne
10/11/2010
Le régime juridique de l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée
12/10/2010
L’imposition de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée
12/10/2010
Recrutement d'un salarié : les règles juridiques à respecter
12/10/2010
Twitter : un outil pour l’entreprise ?
07/09/2010
Le reclassement à l’étranger d’un salarié licencié pour motif économique
07/09/2010
Apport en société d’une entreprise individuelle
07/09/2010
Ordres de Bourse : mode d’emploi
13/07/2010
Un iPad ? Pour quoi faire ?
13/07/2010
Le sort du bail commercial en cas de procédure collective du locataire
13/07/2010
La situation du salarié victime d’une inaptitude d’origine professionnelle
13/07/2010
Exonération des intérêts de retard : la technique de la mention expresse
12/07/2010
Contrats d’assurance-vie et ISF
22/06/2010
Maîtriser Windows 7
22/06/2010
La société en participation
21/06/2010
Portée d’une transaction
21/06/2010
Les modalités de décompte des effectifs d’une entreprise
18/06/2010
Exonération des cessions d’entreprise en fonction de leur valeur
18/06/2010
La réforme de la TVA immobilière
18/06/2010
Les rendements 2009 des contrats d'assurance-vie en euros
12/05/2010
Le point sur le « Cloud computing »
12/05/2010
Comment organiser la prise des congés payés d'été
12/05/2010
Quand y a-t-il harcèlement moral ?
12/05/2010
La clause de non-concurrence en droit commercial
12/05/2010
La déductibilité des frais d'acquisition de titres de sociétés soumises à l'IS
12/05/2010
Acheter des « mots-clés » pour booster son site internet
14/04/2010
La sous-location de locaux commerciaux
14/04/2010
Le rescrit social
14/04/2010
Réduction de capital et droits d'enregistrement
14/04/2010
Réduction d'impôt « Madelin »
14/04/2010
Comment référencer un site dans un moteur de recherche
28/01/2010
Déposer un nom de domaine
28/01/2010
Les avantages fiscaux de la holding de reprise
28/01/2010
La délégation de pouvoirs dans les sociétés
28/01/2010
La nouvelle procédure d'instruction des accidents du travail
28/01/2010
La publicité des comptes des associations et des fondations
21/01/2010
Mieux utiliser sa boîte aux lettres électronique
21/01/2010
La convention d'occupation précaire
08/01/2010
Combattre le stress au travail
07/01/2010
Le régime fiscal de la location en meublé
07/01/2010
Le nouveau statut de loueur en meublé professionnel
07/01/2010
Les fonds de dotation
05/01/2010
Le taux de participation à la formation continue
05/01/2010
Les nouvelles modalités du cumul emploi-retraite
21/07/2009
Maintien de la prévoyance d'entreprise au profit des ex-salariés
21/07/2009
Redressement fiscal et sursis de paiement
21/07/2009
Option des sociétés de capitaux à l'IR
21/07/2009
Pénalités de retard pour non-paiement d'une facture
21/07/2009
Mise en réserve des bénéfices d'une société par l'usufruitier
21/07/2009
Gérer une flotte de portables
21/07/2009
Report des congés payés d'un salarié malade
11/06/2009
Vérification de comptabilité et contrôle inopiné
11/06/2009
Linux : comment donner une nouvelle vie à un PC
12/05/2009
Information sur la santé et la sécurité au travail
07/04/2009
L'option pour le remboursement mensuel de la TVA
07/04/2009
L'assurance-vie, instrument de financement
07/04/2009
Soldes, liquidations, ventes au déballage : les nouvelles règles du jeu
07/04/2009
Le point sur les NetTops
07/04/2009
Réforme du droit des entreprises en difficulté
10/03/2009
Délais de paiement : la nouvelle règle du jeu
10/03/2009
La souscription au capital de SOFICA
10/03/2009
Compte et dépôt à terme
05/02/2009
Le point sur le SPAM
05/02/2009
Entreprises nouvelles et zones d'activité
12/01/2009
L'épargne solidaire
12/01/2009
Le point sur les virus informatiques
12/01/2009
L'obligation d'information des salariés sur les contrats d'assurance de groupe
11/12/2008
Déplafonnement du loyer du bail renouvelé
11/12/2008
Investissements locatifs dans le tourisme
11/12/2008
Les assistants électroniques anti-radars
11/12/2008
Quand la bureautique devient « écolo »
17/11/2008
Le droit de rétractation de l'acquéreur d'un bien immobilier
07/10/2008
Comment déterminer la convention collective de branche applicable à l'entreprise ?
04/09/2008
Cession d'actions : le délai pour procéder au rachat après un refus d'agrément
04/09/2008
Trouver un fichier en toute simplicité sur son PC
04/09/2008
Caution du dirigeant : les risques fiscaux
10/07/2008
Assurance-vie : une épargne toujours disponible ?
10/07/2008
Comment bien réagir face au fisc ?
12/06/2008
Gare à la durée du cautionnement souscrit par un dirigeant au profit de sa société
19/05/2008
Comment bien utiliser Google
19/05/2008




© 2009-2014 - Les Echos Publishing - mentions légales